Остаются на высоте

28.03.2016, 
Самарское Обозрение

Элитное жилье не теряет инвестиционной привлекательности

Экономический кризис вызвал в прошлом году снижение цен на жилье, став причиной ухода с рынка профессиональных инвесторов.

Однако те же факторы практически не сказались на объектах элитного класса. Ограниченное предложение в этом сегменте будет способствовать дальнейшей стабилизации стоимости высококлассного жилья. Рынок элитной недвижимости в губернской столице начал формироваться в 90-е годы. Тогда были построены первые жилые дома, которые позиционировались как объекты высокой ценовой категории. Однако, по мнению экспертов, всем критериям элитного жилья они едва отвечали. Премиальные качества таких домов ограничивались увеличенной площадью квартир и зачастую завышенной стоимостью квадратного метра.

В настоящее время элитное жилье определяется целым комплексом характеристик, обеспечивающих максимальный комфорт проживания. Помимо требований к собственно жилому помещению (потолки от 3 м, свободная планировка, использование высококачественных отделочных материалов) ряду условий должен отвечать и жилой дом с прилегающей площадкой. Так, квартиры и двор обеспечиваются круглосуточной охраной. В инфраструктуру дома, созданного по авторскому архитектурному проекту, обязательно входят автономная котельная, автономное водообеспечение, подстанция, собственное предприятие по уборке территории дома, а также магазины, аптека, спортивно-оздоровительный комплекс. Помещения в элит-классе оборудуются наиболее технологичными инженерными системами (очистки воздуха и воды, многоступенчатая система фильтрации, коммуникационные сети качества HD).

Также необходимо, чтобы объект располагался в наиболее экологически чистом и комфортном районе города. В некоторых случаях глубоко проработанный архитектурный облик дома элит-класса делает его доминантой всего жилого района.

С 2000-х годов объекты высокого класса появлялись преимущественно в исторической части города. Впрочем, у таких домов отмечается ряд недостатков, не позволяющий им претендовать на высший класс в квалификации. В частности, далеко не все самарские жилые комплексы обладают центральными системами кондиционирования. В объектах в Самарском и Ленинском районах крайне сложно обеспечить и однородную социальную среду для жильцов, что объясняется соседством с существующим устаревшим фондом. Нередко проблемой новых домов является нехватка парковочных мест, да и в целом транспортная ситуация в историческом центре характеризуется как напряженная.

В наибольшей степени высокие требования элит-класса соблюдены в жилом комплексе «Ладья», знаковом объекте для Октябрьского района и всего города. Он был построен ГК «Волгатрансстрой» в 100 м от стелы «Ладья», расположенной на четвертой очереди набережной Волги. В «ВТС» изначально стремились создать эксклюзивный по качеству жилья объект, и, судя по всему, он еще долго не будет иметь аналогов в городе. ЖК «Ладья» имеет закрытую охраняемую территорию, подземный паркинг с прямым выходом из домового лифта, детскую и спортивную площадки. «В «Ладье» отсутствует парковка во дворе, это уникальный для Самары случай. В результате придомовая территория безопасна и максимально приспособлена для прогулок», - говорят в ГК «ВТС». В комплексе действует эксплуатационная служба, подземный паркинг для жильцов ЖК и гостевой паркинг на 388 машиномест. На территории «Ладьи» функционируют фитнес-клуб, супермаркет, салон красоты, бутики, ресторан и кафе.

По оценкам экспертов рынка недвижимости, в ближайшие годы и без того ограниченный рынок элитного жилья в городе еще более сократится. В силу макроэкономических факторов объемы строительства снижаются. И если в сегмент жилья эконом-класса анонсируются новые проекты, то в элит-классе ждать их не приходится. За минувший год предложение элитного жилья на вторичном рынке Самары снизилось более чем в 2 раза.

Согласно мониторинговому отчету «Рынок жилой недвижимости» за февраль 2016 года, подготовленному Самарским областным фондом жилья и ипотеки, «элитка» составляет лишь 1,7% от всех предложений. Годом ранее доля в сегменте достигала 3,8%.

Минувший год характеризовался серьезной коррекцией цен на жилую недвижимость. Например, по данным СОФЖИ, с февраля 2015-го по февраль 2016 года цена квадратного метра по всем типам жилья в новостройках упала с 58 702 до 51 649 рублей. При этом на рынке элитного жилья кризисные экономические факторы сказались незначительно.

Падение цен на жилье стало причиной снижения интереса и профессиональных инвесторов к рынку недвижимости. Однако сегмент элитного жилья продемонстрировал большую стабильность и позиций как инвестиционный инструмент не утрачивает.

«Развития рынка элитного жилья не ожидается. Прежде всего это связано с отсутствием достойного места в городе и достаточных площадей для возведения такого жилья и благоустройства прилегающих территорий» , - отмечают в группе «Волгатрансстрой». По мнению директора ООО «Институт оценки и управления» Николая Кондюрина, в силу ограниченности предложения элитное жилье менее подвержено экономическим трендам. «Объекты эконом-класса действительно несколько подешевели. Квартиры в высоком сегменте показывали иную динамику. С началом кризиса отмечался и ажиотажный спрос на такую недвижимость», - комментирует эксперт.

Избегают переплат

Стоимость содержания элитного жилья сопоставима с размерами платежей за типовые квартиры.

Проживание в высококлассных объектах недвижимости отнюдь не означает завышенных коммунальных платежей. К примеру, в «Ладье» среднемесячный размер платы за квартиру на 65 кв. м равен 3 061 рублю, за квартиру в 148 кв. м - 6 970 рублей. «Вообще сервис и обслуживание в «Ладье» на высоте. Мусор, например, убирают прямо с этажа несколько раз в день. Никаких мусоропроводов. Это удобно. Стоимость ЖКХ достаточно низкая», - делится один из жителей комплекса.

Отстают от лидеров

Девелоперы коттеджных поселков зачастую позиционируют их как объекты элит-класса. Эксперты такую точку зрения не разделяют. Малоэтажные поселки в черте города , например на просеках, не обеспечены широким комплексом инфраструктуры (магазины, спортивные центры). Также они, как правило, удалены от центральных районов города, что мешает беспрепятственно добираться с работы до дома и наоборот. Расположение по соседству с многоэтажными домами может сильно ограничивать личный комфорт для владельцев коттеджей. Еще одной особенностью малоэтажных домов является довольно высокая плата за содержание.