Куда исчезают квартиры и на что банки дадут денег?

22.06.2010

Эти вопросы эксперты рынка недвижимости Самары ответили, а вот вопрос «закончился ли кризис в недвижимости?» для участников делового завтрака, организованного компанией «Самара-Центр», оказался риторическим.

Когда крупнейший проект комплексной застройки – «Самара-Центр» - был представлен на суд самарской общественности, многие скептически отнеслись к его перспективам. И это неудивительно: первый «выход в свет» совпал с началом кризиса. «Боже мой, рынок валится, о каких 200 тыс. кв. м только торговой недвижимости может идти речь, - думал я на презентации проекта, - вспоминает Михаил Лутохин, директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Поволжского банка Сбербанка России. – Сейчас я с большим оптимизмом смотрю на этот проект». Полны оптимизма и другие игроки рынка недвижимости и финансовой сферы, хотя заявлять об окончании кризиса никто пока не готов.

Продаются и покупаются

И исследования местных аналитиков, и опыт отдельных компаний, и состояние основных рыночных показателей – все говорит о том, что рынок недвижимости находится сейчас в самой «нижней» и самой устойчивой точке.

«Если говорить о рынке вторичного жилья, то, на мой взгляд, ситуация выровнялась достаточно давно, - утверждает Дмитрий Костюничев, президент Поволжской гильдии риэлторов, генеральный директор АН «Новый дом». – Объем продаж в этом сегменте восстановился до уровня осени 2008 года. Вообще затишье на этом рынке имело больше информационный характер, связанный с тем, что со всех сторон на нас обрушилась информация о падении цен, обвале рынка. Люди просто были вынуждены находиться в ожидании завтрашнего дня. Сейчас информационный фон достаточно ровный, поэтому люди спокойно вернулись к тем операциям, которые проходили на вторичном рынке».

Немалую роль в оживлении рынка жилья играет ипотечное кредитование. По сравнению с прошлым годом, ипотечные сделки приобретения жилой недвижимости явно активизировались. Так, за текущие 4-5 месяцев 2010 года, констатирует Валентин Лобанов, директор Поволжского Центра Развития, «объем заказов на оценку квартир для ипотечных займов только в нашей компании увеличился в 3-4 раза».

Подтверждают положительную ипотечную динамику и банкиры. «Весь 2009 год мы падали по объемам ипотечного кредитования, несмотря на то, что предпринимали немалые усилия по активизации ипотеки, в частности, открывали дополнительные офисы и токи продаж, - рассказывает заместитель председателя Поволжского банка Сбербанка России Владимир Ситнов. - В этом году ситуация изменилась — мы наблюдаем рост объемов ипотечного кредитования. Достаточно было отменить комиссию за выдачу кредита и снизить ставки — и нас завалили заявками».

Рынок ипотечного кредитования начинает восстанавливаться, соглашается и Ольга Спицина, заместитель управляющего филиала ВТБ в Самаре, но при этом выделяет ряд сдерживающих факторов. Главный среди них — проблема возвратности денег. «Банк должен понимать, куда он вкладывает деньги и каким образом они будут возвращаться», - подчеркивает г-жа Спицина.

Все меньше и меньше

На первичном рынке, согласно статистике УФРС по Самарской области, количество сделок купли-продажи в 1 квартале этого года существенно сократилось, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Хотя прошлый год для рынка недвижимости был, однозначно, более тяжелым. Участники рынка связывают это в значительной степени со снижением предложения на первичном рынке. «Объем вводимого жилья за первый квартал текущего года ниже прошлогодних показателей, и прогнозы на ближайшее время достаточно негативные – тенденция пока ниспадающая, - комментирует Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу и аналитике ЗАО «Эл-Траст». – При этом спрос на первичный рынок жилья вернулся, но спрос стал избирательным. Все средства, которые люди резервировали на протяжении 2008-2009 годов, дожидаясь минимальных цен на объекты строительства, они готовы сейчас вернуть на рынок недвижимости. Но качественного предложения становится все меньше и меньше».

Те объекты, которые доведены до стадии завершения и стали привлекательными с точки зрения минимальных рисков для покупателя, активно продаются сейчас. В эту весну в данном сегменте наблюдалась активность большая, чем прогнозировалась. Темпы продаж почти вернулись на докризисный уровень. Но это справедливо только в отношении отдельных проектов, у которых в 2009 году состоялся ввод в эксплуатацию либо был намечен на 2010 год. «К примеру, мы на протяжении 2009 года в своем жилом комплексе «Октябрьский» продали всего примерно 25-30 квартир, а за последние 5 месяцев этого года мы уже реализовали около 100 квартир, - рассказывает Вячеслав Рандаев. - Почему? Потому что только во 2-й половине 2009 году дома были сданы в эксплуатацию и были получены свидетельства на квартиры, а следовательно строительные риски свелись к нулю. И народ побежал покупать. Причем если в 2008-2009 гг. у нас был очень активный спрос на самые маленькие квартиры, то в этом году мы распродали все двушки и трешки. Раскупили даже 130-метровые квартиры, довольно большие по нынешним временам. А все потому, что найти хорошую двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в новостройке в Самаре сейчас сложно, их почти не осталось на рынке. Если что-то новое и появляется, то это преимущественно жилье эконом-класса где-нибудь под IKEA».

Банки в помощь

Ориентация на эконом-сегмент и социальное жилье – естественное развитие рынка в условиях кризиса. «В 2009 году самым успешным проектом в Москве было социальное жилье, - подчеркивает Михаил Лутохин, директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Поволжского банка Сбербанка России. – То же самое продолжается и сейчас. Именно в этот сегмент идут самые большие суммы от банков. Только со стороны Сбербанка выделено порядка 2,5 млрд руб. на финансирование строительства социального жилья, а именно жилья для Министерства Обороны».

Банки готовы вкладываться в строительные проекты и денег для этого у них предостаточно (по словам Владимира Ситнова (Сбербанк), «денег у банков море, банки пухнут от ликвидности»!), но только если будет гарантированный спрос. А в сегодняшних условиях гарантированный – это значит государственный. Поэтому и все новые проекты связаны с элементами гарантированного спроса, замечает Владимир Ситнов: «Трудно финансировать объекты, которые выставляются на рынок и не подкреплены каким-то реальным спросом. Поэтому одна из основных форм финансирования сейчас связана с проектами по строительству жилья под контракты Министерства Обороны. В Самарской области есть два подобных проекта - «Волгарь» ГК «Амонд» и жилая застройка около IKEA компании «Авиакор». Но вообще это общераспространенная практика, подобные контракты у нас есть на каждой территории».

Таким образом, жилье сейчас – это в принципе единственный сегмент строительного рынка, который финансируется банками. Отсюда и статистика: Сбербанк увеличил свое присутствие на рынке жилья в Самаре с 3% на начало 2008 года до 30% на первый квартал текущего года. Финансирование компаний, занимающихся строительством коммерческой недвижимости, наоборот, существенно сократилось. Ведь рентабельность в сфере офисной и торговой недвижимости уже сопоставима и даже ниже процентной ставки по кредиту, которую может предоставлять банк. Соответственно, этих денег хватит только на обслуживание кредита, а вопрос о возврате основного долга уже не стоит.

Неэффективные отсеиваются

Рынок коммерческой недвижимости серьезно упал почти по всем показателям. Но, как отмечает Оксана Никитина, заместитель директора Поволжского Центра Развития, с августа-сентября 2009 года рынок вышел на достаточно стабильные, хотя и очень низкие показатели. Наиболее показательной в этом отношении является динамика уходящих с рынка коммерческих объектов. Отмечают аналитики и некоторое снижение сроков экспонирования объектов. Все это позволяет говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости находится на нижней точке своего кризисного состояния, которая по всем экономическим законам наиболее устойчивая.

Более того, наблюдается и положительная динамика. По словам Дмитрия Костюничева, на сегодняшний день существует ежемесячный прирост спроса на площади для бизнеса. Кризис сыграл на руку частным предпринимателям в том плане, что планка для выхода на рынок стала меньше (снизились арендные ставки), и как, следствие, мы наблюдаем оживление местного бизнеса — как в сфере розничной торговли, так и в сфере услуг.

Виктор Антипов, полномочный представитель ГУД в Самаре, акцентирует внимание на том, что на рынке коммерческой недвижимости сейчас происходит эволюционный процесс - дифференциация и отсеивание наиболее слабых объектов и игроков, с одной стороны, и, с другой, выживание тех, кто был наиболее подготовлен с точки зрения концепций, подходов к управлению, ориентаций в таких нестандартных ситуациях. Поэтому есть объекты, которые сейчас почти на 100% заполнены и “чувствуют себя хорошо” во всех смыслах. А есть так называемые “памятники архитектуры”, в которых заполняемость нулевая. Кстати, в С.-Петербурге, как рассказывает Дмитрий Сладков, президент компании «САМАРА-ЦЕНТР», уже есть прецеденты закрытия полупустых, неэффективных центров.

«Самара в силу своей конгломерации Тольятти и соседних городов – очень перспективный город для любой коммерции, для любых федеральных сетей, - уверенно заявляет руководство девелоперской компании «Самара-Центр». - И на рынке появится еще немало новых проектов». Несмотря на большое количество функционирующих в городе торговых и офисных центров, потенциал развития у города есть. И он связан прежде всего с замещением старых объектов и развитием жилого сектора. Жилье – это двигатель любого коммерческого проекта, подчеркивает Дмитрий Сладков

Мнение экспертов

Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу и аналитике ЗАО «Эл-Траст»:

- Мы сталкиваемся с тем, что на рынке не остается качественного предложения вообще. То, которое на сегодняшний день еще пока присутствует, наверное, в течение 2010 года уйдет. Говорить о том закончился ли кризис и какие имеются тенденции достаточно сложно. С одной стороны мы видим оживление спроса, покупатель готов вкладывать деньги в недвижимость. С другой стороны, кризисные явления привели к некоторому коллапсу на строительных площадках, и многие строители не могут на сегодняшний день предоставить качественного предложения.

Владимир Ситнов, заместитель председателя Поволжского банка Сбербанка России

- Ситуация сегодня парадоксальная - банки «пухнут» от ликвидности, денег на самом деле море, но есть достаточно серьезные проблемы с их размещением. В настоящее время есть даже некоторая борьба между банками за лучших застройщиков и за лучшие проекты. Когда мы входили в острую кризисную фазу, мы понимали, что есть старые проекты и должны появиться новые проекты с более низкой себестоимостью. Но, к сожалению, эти ожидания не оправдались. Новые проекты почти исключительно связаны с элементами гарантированного спроса, в жилом секторе — это проекты под заказ Министерства Обороны.

Дмитрий Сладков, президент компании «САМАРА-ЦЕНТР»:

- Девелопмент и до кризиса был не самым доходным видом деятельности, он всегда был дорогостоящим и тяжелым бизнес. Собственно, эффективность его всегда была в пределах 10-15% годовых, все что выше достигалось за счет спекулятивных показателей. Поэтому можно говорить о том, что девелопмент почти не просел в доходности. Однако изменились условия — деньги стали дороже, спрос стал другой и т.д. Поэтому ссылаться на докризисные примеры, когда человек купил 100 га за рубль, нарисовал проект за $150000 и продал потом его за сто миллионов, неправильно. Все это не имеет отношения к реальному девелопменту.

РС-КСТАТИ

Проект комплексной застройки на территории 4 ГПЗ «Самара-Центр» в настоящее время находится на подготовительном этапе. Бывшая заводская территория продолжает освобождается от старых строений, параллельно решаются вопросы технического характера, межевания земли, проектирования и др. К фазе активного строительства девелоперы планируют перейти через 1,5-2 года.

Кроме того, сейчас ведутся работы по реконструкции одного из существующих на территории зданий для размещения Многофункционального центра предоставления государственных (муниципальных) услуг (МФЦ). 24 декабря 2009 года между Администрацией городского округа Самара и ООО «САМАРА-ЦЕНТР» было заключено соглашение, в соответствии с которым девелоперская компания готовит к открытию 30 июля 2010 года административное здание и помещения в нем для работы государственных служб в тестовом режиме «единого окна». Общая площадь трехэтажного МФЦ составит 2 160 кв. м. Перед зданием будет организована парковка на 140 м/м.

Затраты ООО «САМАРА-ЦЕНТР» на полную реконструкцию здания составят около 70 млн. рублей. Все площади будут предоставлены на основе договора аренды.

Концепция квартала САМАРА-ЦЕНТР предполагает размещение на его территории новых объектов с административной функцией. В будущем, при реализации всего проекта комплексной застройки территории, в границах Московского шоссе и улиц Луначарского и Мичурина, в одном из новых зданий будет продолжать свою работу МФЦ.

Rent&Sale